organisatie
Verenigingen van Eigenaars
Onderwerpen:
- Taken van de Vereniging van Eigenaars
- Vereniging Eigen Huis:
Haal meer uit uw VvE – Op weg naar een duurzame en aktieve VvE - Toelichting VVE-Structuur
- Huisnummers per flat
- Huishoudelijk reglement per VvE
- Woningen, geen ‘short stay’ verhuur
- Veiligheid voorop: Uw verwarmings installatie
- Reilen en Zeilen van de VvE’s: Financiën, onderhouds-planning en vergader-verslagen
- Juridisch kader Splitsingsakte
Woningen
VvE's voor hele Palace gebouw; deze website betreft 4 VVE's daarvan
auto opstel plaatsen
Jaar geleden gebouwd
VvE Contact informatie
Bestuur JulianaStaete:
voorzitter-julianastaete@vve-staete.nl
Bestuur WilhelminaStaete:
voorzitter-wilhelminastaete@vve-staete.nl
Bestuur EmmaStaete:
bestuur-emmastaete@vve-staete.nl
Bestuur Auto-opstel plaatsen:
bestuur-auto-opstel-plaatsen@vve-staete.nl
Voor verdere contact informatie, zie pagina ‘5. Contact’.
Uw VvE documenten (Twinq portal)
Gebruik uw gebruikersnaam en wachtwoord, zoals aan u verstrekt door MVGM
Taken van de Vereniging van Eigenaars (VvE)
Als u een appartement koopt, ben u automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud van het hele gebouw. Ook maakt de VvE afspraken over het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten zoals de galerij of de hal.
Een actieve VvE heeft een bestuur, houdt minimaal 1 keer per jaar een vergadering en legt verantwoording af over het financiële beheer. De VvE moet ingeschreven zijn in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel. Alle eigenaars maken maandelijks geld over aan de VvE voor klein onderhoud en de gezamenlijke kosten. Ook is er een reservefonds voor groot onderhoud en verduurzaming. De VvE heeft een opstal- en aansprakelijkheidsverzekering.
Wanneer u niet de enige eigenaar bent in een gebouw, dan is het gebouw gesplitst. De appartementen staan dan los van elkaar ingeschreven bij het Kadaster. Al uw rechten en plichten als eigenaar van het appartement staan in:
- de splitsingsakte – hierin staat een nauwkeurige omschrijving van het gebouw;
- het splitsingsreglement (ofwel huishoudelijk reglement) – hierin staan de spelregels van de VvE.
Voordat u een appartement koopt, kunt u deze documenten inzien. Dit kan bij de verkoper of bij het Kadaster. In deze documenten staat bijvoorbeeld ook of, en hoe, u het appartement mag verhuren.
Een actieve VvE zorgt voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex. Bijvoorbeeld de gevel of het dak.
De leden van de VvE (dus de eigenaren van de woningen resp. auto-opstelplaatsen) bepalen middels een stemming bij de VvE vergadering wie de leden van de technische commissie, de kas commissie en het bestuur worden.
Taken VvE (Bron: Overheid)
Vereniging Eigen Huis
Haal meer uit uw VvE – Op weg naar een duurzame en aktieve VvE
toelichting vve-structuur
hoe werkt het?
Het Palace gebouw is onderverdeeld in een aantal gedeelten, waarvan sommigen een Vereniging van Eigenaren hebben. Dit zijn de verschillende delen, op basis van de splitsingsakte, die nauw samenwerken:
- VvE JulianaStaete (53 woningen) (huisnr. 676 – 780),
(Palace Appartementen I) - VvE WilhelminaStaete (80 woningen) (huisnr. 832 – 966-A),
( Palace Appartementen II) - VvE EmmaStaete (119 woningen) (huisnr. 994 – 1128-A),
(Palace Appartementen III) - VvE Auto Opstel Plaatsen (205 plaatsen, exclusief T.D. plaatsen)
- Palace Promenade Scheveningen Vastgoed B.V.
(eigenaar van de winkels en van de Technische Dienst parkeerplaatsen) - VvE Palace gebouw, de overkoepelende VvE (“de Hoofdsplitsing”). Bestaat uit de voorzitters van de vier bovengenoemde VvE’s plus de vertegenwoordiger van Palace Promenade Scheveningen Vastgoed B.V.
De VvE’s van JulianaStaete, WilhelminaStaete, EmmaStaete en Auto-Opstelplaatsen hebben MVGM VvE aangesteld als beheerder.
Palace Promenade Scheveningen Vastgoed B.V. heeft Colliers International aangesteld als beheerder, inclusief de verhuur, en als vertegenwoordiger.
De splitsingaktes bepalen welke VvE welke verantwoordelijkheid heeft en hoe dit verder bestuurlijk georganiseerd is.
Als u voor de Vve’s waar U lid van bent wilt weten wie er op dit moment in het bestuur, de technische commissie en in de kascommissie zitten, dan kunt U die informatie vinden op de Twinq website van uw beheerder, waar alleen VvE leden toegang tot hebben, voor de gegevens van hun VvE. Uiteraard kunt U ook rechtstreeks een email aan de betreffende voorzitter sturen, zoals vermeld bij de Contact informatie.
de spelregels (1)
Huishoudelijk Reglement
De originele versies van deze reglementen zijn te vinden op de MVGM Twinq website, met uitsluitend toegang voor de VvE leden voor hun VvE. Voor het gemak zijn ze hier ook opgenomen.
Juliana Staete
Wilhelmina Staete
Emma Staete
Bijlage mbt harde vloer bedekking
Auto Opstel Plaatsen
de spelregels (2)
Splitsingsakte
De originele versies van de splitsingsakten zijn te vinden op de MVGM Twinq website, met uitsluitend toegang voor de VvE leden voor hun VvE. U heeft de splitsingsakte ook gekregen bij de aanschaf van uw woning en/of auto-opstelplaats.
De splitsingsakte bevat veel juridische tekst, en is daarom lastig leesbaar. De splitsingsakte is desondanks wel de belangrijkste akte m.b.t. uw appartementsrecht. De splitsingsakte legt onder meer vast:
- Hoe de de ruimten in het gebouw verdeeld zijn:
- Welke ruimten zijn deel van de individuele appartements-rechten;
- Welke ruimten en faciliteiten zijn gemeenschappelijk, dus eigendom van de VvE als geheel;
- Hoe moet met deze ruimten en faciliteiten worden omgegaan;
- Wie over welk onderwerp besluiten kan nemen, en hoe deze besluiten genomen moeten worden. Vastgelegd is hoe het stemmen werkt, en vastgelegd is dat bepaalde belissingen alleen genomen kunnen worden indien alle VvE’s unaniem die beslissing ondersteunen;
- Voor de appartmenten is in de splitsingsakte vastgelegd dat deze voor bewoning zijn bedoeld. Derhalve treedt het bestuur op tegen kortstondige verhuur zoals bv. via Airbnb.
Meer details m.b.t. de splitsingsakte zijn onderaan deze pagina vermeld, onder ‘Juridisch Kader Splitsingsakte’.
woningen,
GEEN ‘SHORT STAY’ VERHUUR
ONZE woningen ZIJN UITSLUITEND voor duurzaam verblijf; kortstondig verhuur (‘SHORT STAY’) is GEHEEL niet toegestaan
Short stay verhuur (zoals verhuur via Booking.com en Airbnb) is in strijd met de in de splitsingsakte opgenomen bestemming woning.
Deze positie, van zowel de drie VvE besturen als van de meerderheid van de leden op de recente VvE Algemene Ledenvergaderingen, is in november 2018 ook door de rechter bevestigd.
De besturen treden derhalve aktief op wanneer er short stay verhuur wordt geconstateerd, met aanschrijvingen en eventuele boetes wanneer de verhuur niet wordt gestopt. Indien de short stay verhuur alsnog wordt voortgezet zal het desbetreffende VvE bestuur vervolgens een rechtzaak aanspannen tegen het betreffende VvE lid en een dwangsom per dag verhuur eisen.
Bij een rechtzaak van 1 van de Palace VvE besturen tegen een lid dat een woning bleef gebruiken voor Short Stay, ondanks een aanschrijving door het VvE bestuur, heeft de rechter in november 2018 bevestigd dat dit lid door het voor korte duur verhuren via Airbnb of soortgelijke websites, althans als short stay, althans voor korte duur verhuren aan toeristen, van het appartement, in strijd handelt met het tot de Splitsingsakte behorende reglement van splitsing van de VvE. Op straffe van een dwangsom is dit lid verboden om dit appartement op deze wijze te verhuren. Deze uitspraak is ter informatie begin december 2018 aan alle Palace appartement VvE leden toegezonden.
De gemeente Den Haag heeft regels voor de verhuur van woningen tijdens vakantie. Deze regels melden expliciet dat u bij de verhuur van een appartement ook toestemming nodig hebt van de Vereniging van Eigenaren. Deze toestemming is dus niet mogelijk bij de Palace flats, op basis van de splitsingsakte. Derhalve is short-stay verhuur van de Palace appartementen ook bij vakantie niet toegestaan. De gemeente regels waarin deze beperking expliciet vermeld staat: https://www.denhaag.nl/nl/in-de-stad/wonen-en-bouwen/verhuur-van-woning-tijdens-vakantie.htm#
Indien men ondanks dit verbod toch short stay verhuur bedrijft, dan is er mogelijk sprake van uitsluiting van dekking van de opstalverzekering, zoals gesloten voor het Palace pand, omdat dit gebruik afwijkt van wat is toegestaan volgens de splitsingsakte. Dit risico op geen of minder dekking geldt alleen voor de betreffende verhuurder.
Scheveningse Courant
14 dec 2018
De Scheveninger
14 dec 2018
Veiligheid voorop
uw verwarmings installatie
De eigenaars worden er nadrukkelijk op gewezen dat het luchtbehandelings-systeem een gecombineerd rookgasafvoer- en ventilatiesysteem is waarop alleen VR-ketels mogen worden aangesloten.
Het aansluiten van een HR-ketel is uitdrukkelijk niet toegestaan, want zeer onveilig in onze situatie. Bovendien kan zo’n aansluiting kostbare schade veroorzaken aan het collectieve rookgasafvoer systeem, en voor deze schade bent u dan persoonlijk aansprakelijk.
Deze VR-ketels dienen in de woningen te worden voorzien van een veiligheidsrelais dat ervoor zorgt dat de CV-ketel automatisch wordt uitgeschakeld wanneer er in het luchtbehandelings-systeem een storing optreedt.
Dit relais dienen altijd gebruikt te worden bij de aansluiting van de CV-ketel. Hiermee wordt voorkomen dat bij een defect in de luchtafvoer de rookgassen van de VR-ketels niet meer kunnen worden afgevoerd, waardoor in de woning of in een andere woning een verstikkingsgevaar kan optreden door koolmonoxide.
Bij de jaarlijks aan u aangeboden CV-onderhoudsbeurt, die vanuit de VvE wordt georganiseerd en betaald, wordt ook direct de controle op de veiligheid uitgevoerd, voor u en uw medebewoners. U bent en blijft echter altijd zelf verantwoordelijk voor de veiligheid van uw CV installatie.
De verwarmingssystemen in onze appartementen hebben een collectieve rookgasafvoer. Het verwarmingstoestel, de aansluiting op de collectieve rookgasafvoer en het onderhoud en eventuele vervanging van het toestel voor een veilige operatie (inclusief de verplichte aansluiting op het LBK-veiligheidsrelais) vallen onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar van het appartement, terwijl het rookgasafvoersysteem en het onderhoud en de eventuele vervanging daarvan onder de verantwoordelijkheid van de VvE vallen.
Er wordt in de afzonderlijke VvE’s (EmmaStaete, WilhelminaStaete en JulianaStaete VvE) geregeld bezien wat de toekomstige mogelijkheden zijn m.b.t. verwarming van de Palace woningen, gecombineerd met het luchtbehandelingssysteem, rekening houdend met de beschikbaarheid van VR ketels en de energie transitie plannen van de overheid. Eventuele voorstellen daarvoor zullen bij de bespreking van de meerjaren onderhouds planning in de desbetreffende VvE Algemene Ledenvergadering worden voorgelegd.
over het reilen en zeilen van de vve's
Financiën, onderhouds-planning en vergader-verslagen
Deze informatie is uitsluitend beschikbaar voor eigenaren, via het Twinq Portal van uw beheerder. Deze documenten zijn dus niet opgenomen op deze algemeen toegankelijke website van de gezamelijke Verenigingen van Eigenaars.
Financiële status van de VvE’s:
– Baten en Lasten (per jaar)
– Balans (per jaar)
Uw aandeel in het reservefonds van de VvE maakt deel uit van uw vermogen, zoals op te geven bij uw belastingaangifte (box 3).
Deze waarde kunt u opvragen zowel voor de VvE van uw appartement als voor de VvE van uw eventuele auto-opstel-plaats.
Goedgekeurde (eerste twee jaar) en voorlopige (latere jaren) plannen voor onderhoud:
– MeerJarige Onderhouds Plan (MJOP)
Verslagen van de VvE vergaderingen (die minimaal jaarlijks worden gehouden)
Het verslag wordt ook enkele weken na de vergadering door Verwey toegezonden, per post of email, aan de leden van de VvE.
Uw VvE documenten (Twinq portal)
Gebruik uw gebruikersnaam en wachtwoord, zoals aan u verstrekt door MVGM
Juridisch kader Splitsingsakte
Hoofd- en ondersplitsing(en)
Bij akte rectificatie en wijziging hoofdsplitsing en vestiging erfdienstbaarheden d.d. 29 november 2002 (hierna: ‘AvS Palace-Gebouw’) is het recht van erfpacht waarin het perceel is uitgegeven, gesplitst in vijf appartementsrechten:
- index A-1: rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfs- en dienstruimten, bergingen en verder toebehoren, uitmakende 129.488/218.100 aandeel in de gemeenschap;
- index A-2: rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woningen, bergingen en verder toebehoren, uitmakende 17.684/218.100 aandeel in de gemeenschap;
- index A-3: rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woningen, bergingen en verder toebehoren, uitmakende 26.010/218.100 aandeel in de gemeenschap;
- index A-4: rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woningen, bergingen en verder toebehoren, uitmakende 38.723/218.100 aandeel in de gemeenschap;
- index A-5: rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de auto-opstelplaatsen, oprit en verder toebehoren, uitmakende 6.195/218.100 aandeel in de gemeenschap.
Voor zover bekend is index A-1 niet ondergesplitst in appartementsrechten. De indices A-2 t/m A-5 zijn wel ondergesplitst:
- index A-2: ondergesplitst bij akte d.d. 29 november 2002 in 53 appartementsrechten met indices A-6 t/m A-58, ieder appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van – in elk geval – een woning en een berging op parkeernivo (hierna: “AvS Juliana Staete’); –
- index A-3: ondergesplitst bij akte d.d. 29 november 2002 in 80 appartementsrechten met indices A-59 t/m A-138, ieder appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van – in elk geval – een woning en een berging op parkeernivo (hierna: ‘AvS Wilhelmina Staete’);
- index A-4: ondergesplitst bij akte d.d. 29 november 2002 in 119 appartementsrechten met indices A-139 t/m A-257, ieder appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van – in elk geval – een woning en een berging op parkeernivo/tussennivo (hierna: ‘AvS Emma Staete’);
- index A-5 ondergesplitst bij akte d.d. 25 februari 1993 in 205 appartementsrechten met indices A-258 t/m A462, waarbij 68 appartementsrechten recht geven op het uitsluitend gebruik van een auto-opstelplaats in de parkeerkelder op het tussennivo en 137 appartementsrechten recht geven op het uitsluitend gebruik van een auto-opstelplaats in de parkeerkelder op het parkeernivo (hierna: ‘AvS Auto-opstalplaatsen’).
Voor de volledigheid zij vermeld dat in alle splitsingsaktes, behoudens die van AvS auto-opstelplaatsen, het door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie vastgestelde modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, opgenomen in een akte, verleden op 2 januari 1992, is vastgesteld.
De VvE’s worden normaliter aangeduid als respectievelijk VvE Palace-Gebouw, VvE Juliana Staete, VvE Wilhelmina Staete, VvE Emma Staete en VvE Auto-opstelplaatsen. Deze website www.vve-staete.nl is uitsluitend de officiele website van de VvE Juliana Staete, VvE Wilhelmina Staete, VvE Emma Staete en VvE Auto-opstelplaatsen, en is niet de website van de VvE Palace-Gebouw.
